市民在市房地產(chǎn)交易所內(nèi)排隊(duì)辦理業(yè)務(wù)。 

     閱讀提示：3 月26 日，市區(qū)普降大雨，氣溫驟降。位于市房管局二樓的市房地產(chǎn)交易所內(nèi)卻熱鬧非凡，每個(gè)窗口都擠滿了咨詢(xún)和辦理業(yè)務(wù)的市民。

  一股二手房交易的熱潮正在席卷3 月的河源樓市。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3 月以來(lái)，我市的二手房日交易量比往常翻了三倍。市場(chǎng)緣何會(huì)出現(xiàn)不同尋常的震蕩？受影響的人群有哪些？二手房交易的未來(lái)走勢(shì)如何？……針對(duì)這些市民關(guān)心的問(wèn)題，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

      二手房交易出現(xiàn)井噴

      今年2 月20 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被稱(chēng)為新“ 國(guó)五條”。3 月1 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國(guó)五條”細(xì)則，堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。其中，對(duì)二手房交易征收差額20%個(gè)稅成為關(guān)注焦點(diǎn)。

      也正是這一政策，讓河源的二手房交易開(kāi)始出現(xiàn)井噴。

      “從3 月份開(kāi)始，我們的業(yè)務(wù)量上漲了三分之一，還有不少市民急著把手頭的房產(chǎn)掛牌出讓�！狈康禺a(chǎn)中介人員阿雄（按要求隱去真名）告訴記者，“賣(mài)家急著賣(mài)，買(mǎi)家急著買(mǎi)”的現(xiàn)象讓他們始料未及。

      “2 月份，我們的交易量才9 件，但3 月才過(guò)半，就已經(jīng)成交了15 件�！笔⒙�(lián)地產(chǎn)行政助理藍(lán)碧云說(shuō)，除了買(mǎi)賣(mài)雙方出手果決，前來(lái)咨詢(xún)相關(guān)政策的市民也多了不少。

      急著賣(mài)，急著買(mǎi)，急著繳稅，急著過(guò)戶……隨著新“國(guó)五條”的出臺(tái)，雖然各地的實(shí)施細(xì)則尚未制定，但無(wú)論是中介還是買(mǎi)賣(mài)雙方都無(wú)法淡定。市房地產(chǎn)交易所的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此前二手房的日遞件量最多為十五六件，但現(xiàn)在每天都有50 多份，是以前的3 倍多，“為了應(yīng)付突增的交易量，我們從兩個(gè)窗口到十個(gè)窗口全部開(kāi)放，還是有點(diǎn)忙不過(guò)來(lái)。”

      記者了解到，由于房產(chǎn)合同資料受理工作經(jīng)手的都是同一批工作人員，市房地產(chǎn)交易所人手有限，目前已通知各房地產(chǎn)公司，暫停一手房資料的受理，今后將視實(shí)際情況恢復(fù)相關(guān)業(yè)務(wù)。

      “雖然大多客戶是此前已經(jīng)有意向的，但雙方急于成交的心理顯而易見(jiàn)�！卑⑿壅f(shuō)，很多客戶都急于趕在新政落地前完成交易，這是導(dǎo)致交易量短期暴增的主要原因。

      關(guān)于“20%差額稅”的流言

      那么，市民為何急著趕政策的 “末班車(chē)”呢？關(guān)鍵就在于二手房交易的“20%差額稅”。

      新“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征�！� 而按照原來(lái)政策，我市對(duì)購(gòu)房時(shí)間不超過(guò)5 年的二手房交易征收5% 的交易稅、1.2%的個(gè)稅和1.5%-3% 的契稅。

      以一套130 平方米的房子為例。5 年前購(gòu)入的價(jià)格大約為40 萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)5 年的價(jià)格上漲，目前售出的價(jià)格大約在60 萬(wàn)元左右。如按舊規(guī)定，業(yè)主繳納的個(gè)人所得稅為 60 萬(wàn)元× 1.2%=7200 元；但按照新政，業(yè)主則需繳納（60 萬(wàn)元－40 萬(wàn)元）×20%=4 萬(wàn)元，比舊規(guī)定多出了3.28萬(wàn)元。

      “20%的稅誰(shuí)受得了�。俊痹谑蟹康禺a(chǎn)交易所，多個(gè)急于交易的二手房交易者對(duì)記者說(shuō)。

      “雖然政策規(guī)定這部分差額稅是由賣(mài)主承擔(dān)，但在二手房交易中，普遍的情況是賣(mài)家將所要承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，這也意味著接下來(lái)購(gòu)房成本可能會(huì)大幅增加�！� 阿雄表示，為了避免被征收高額個(gè)稅，在細(xì)則具體實(shí)施之前，買(mǎi)賣(mài)雙方都不愿意承擔(dān)損失，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)搶過(guò)戶、爭(zhēng)買(mǎi)房的現(xiàn)象。

      而此時(shí)，一些中介人員也利用新政制造流言，加劇了買(mǎi)賣(mài)雙方 “必須盡快完成交易”的心理恐慌。

      恐慌背后的誤讀與真相

      據(jù)記者了解，新“國(guó)五條”出臺(tái)后，曾有賣(mài)主接到中介打來(lái)的電話，被告知“如果不盡快出手，就要多繳納幾萬(wàn)元的個(gè)稅”，同樣，買(mǎi)家也收到了“差額稅可能會(huì)被轉(zhuǎn)嫁”的類(lèi)似信息。這一傳言，導(dǎo)致買(mǎi)主和賣(mài)主的心態(tài)立刻發(fā)生了變化。買(mǎi)主原來(lái)到處在找房子、對(duì)比、壓價(jià)，賣(mài)主一般是掛價(jià)、撤銷(xiāo)、提價(jià)。但現(xiàn)在買(mǎi)主急著買(mǎi)，希望能避開(kāi)差額稅，自己少付點(diǎn)；賣(mài)主則希望趕緊脫手，防止二手房積壓在手里。

      3 月25 日，記者以賣(mài)房人的身份走訪了市區(qū)新風(fēng)路、大同路的5 家地產(chǎn)中介，其中4 家均對(duì)“國(guó)五條”新政給予了合理解釋?zhuān)�表示“新‘�?guó)五條’細(xì)則的差額稅，針對(duì)的是賣(mài)方名下具備兩套房或以上，才符合征稅標(biāo)準(zhǔn)”。但位于德欣豪庭的一家中介的工作人員則對(duì)記者的詢(xún)問(wèn)含糊其辭，甚至通過(guò)偷換概念，加重記者的緊張情緒。面對(duì)記者關(guān)于“20%的稅具體怎么計(jì)算”的追問(wèn)，該工作人員如此解釋?zhuān)骸笆莻�(gè)人所得稅，原先要交1%，現(xiàn)在要交20%�！� 那么，真相到底如何呢？

      記者了解到，新“國(guó)五條”主要是為打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資。事實(shí)上，并不是所有的二手房都是按照 20%個(gè)稅征收的，這在通知中有明確的界定詞“出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅的”，實(shí)際上國(guó)家對(duì)“個(gè)人唯一住房在滿5 年后銷(xiāo)售”是免征個(gè)稅的。

      此外，從實(shí)際情況來(lái)看，市民根本無(wú)須過(guò)多擔(dān)心受新政的影響。阿雄告訴記者，因?yàn)樾隆皣?guó)五條”20%個(gè)稅的征收針對(duì)的是二手房銷(xiāo)售后超值部分，而近兩三年來(lái)市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅不算大，“存量房交易主要區(qū)間的差價(jià)金額相對(duì)較少，征收細(xì)節(jié)落實(shí)后比原規(guī)則個(gè)人所得稅征收額度相差不大�！彼�以，市民根本無(wú)須急于拋售二手房。

      受到驚擾的“剛需一族”

      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新“國(guó)五條”的本意是打擊購(gòu)房投機(jī)者，但受到驚擾的卻是剛需一族。

      鼎昌地產(chǎn)總經(jīng)理張興波說(shuō)，新 “國(guó)五條”原本希望嚇退投資投機(jī)性購(gòu)房，但事實(shí)上卻使有自住性需求的購(gòu)房者如驚弓之鳥(niǎo)，這種結(jié)果還由于在二手房交易中一般是約定俗成地由買(mǎi)家來(lái)負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)。當(dāng)然，如果買(mǎi)家都很理性，賣(mài)家則有可能降低掛牌價(jià)以便于盡快出手，但事實(shí)上這種情況并未出現(xiàn)。

      河源作為二三線城市，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于自給自足的市場(chǎng)環(huán)境下，投資和投機(jī)的需求很少，市場(chǎng)的泡沫并不多�！半m然河源對(duì)政策的敏感度會(huì)比一、二線城市較弱，但受波及是無(wú)可避免的�！卑⑿壅f(shuō)，投資和投機(jī)者少，那么政策最有可能“誤傷”的就是剛需一族。

      記者了解到，目前我市二手房市場(chǎng)的主力軍主要有兩類(lèi)人，一是以改善住房條件為目的的換購(gòu)者；二是有實(shí)際住房需求的置業(yè)者，這部分人均面臨迫在眉睫的結(jié)婚生育、入學(xué)入托、租約到期等現(xiàn)實(shí)難題。

      阿雄表示：“剛性需求大，再輔之以中介或賣(mài)家方面真假難辨的搶房局面，大家蜂擁入市就在所難免。”此外，針對(duì)新“國(guó)五條”的種種疑問(wèn)，例如換房者是否可以豁免部分稅款等，缺乏來(lái)自權(quán)威部門(mén)的官方解釋?zhuān)�公眾有霧里看花之感，也導(dǎo)致流言四起，推動(dòng)了二手房交易出現(xiàn)井噴。

      “特別是市中心區(qū)的房子，比如客家文化公園附近的，最近就有五六個(gè)人讓我們幫忙留意�！鄙�中旭地產(chǎn)的曾經(jīng)理告訴記者，這些都是有實(shí)際住房需求的市民。

      繁華過(guò)后市場(chǎng)或現(xiàn)低潮

      業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前二手房交易雖仍“高燒不退”，但市場(chǎng)會(huì)逐漸進(jìn)入 “冷靜期”。

      “首先，這次二手房成交量上升更多的是依賴(lài)剛性釋放，也就是之前的準(zhǔn)客戶提前辦理了過(guò)戶按揭業(yè)務(wù)�！卑⑿壅J(rèn)為，新政并沒(méi)有增加二手房市場(chǎng)的剛性需求，所以不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的交易熱潮。

      分析認(rèn)為，3 月份置業(yè)者追趕政策“末班車(chē)”而出現(xiàn)交易量、過(guò)戶量暴漲，4-6 月份則屬于政策影響周期，成交量會(huì)處于相對(duì)低位。到了第三、四季度，政策的影響力逐步消退，加之又是歷來(lái)的置業(yè)旺季，因此成交量會(huì)明顯回升。

      此外，隨著新“國(guó)五條”地方細(xì)則的出臺(tái)，此前關(guān)于“20%差額稅”的種種流言將得到澄清。

      3 月25 日，廣東省出臺(tái)了首個(gè)新 “國(guó)五條”地方細(xì)則，其中規(guī)定“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)要及時(shí)采取住房限購(gòu)等穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17 號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。”地產(chǎn)觀察家陳真誠(chéng)認(rèn)為，這意味著只有房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)需要按新“國(guó)五條”實(shí)施，其他地區(qū)則不需要。

      當(dāng)然，對(duì)政策的具體響應(yīng)和執(zhí)行程度仍需市一級(jí)的地方細(xì)則出臺(tái)。但有人認(rèn)為，“河源除非房?jī)r(jià)一年內(nèi)上升30%，否則被硬性要求對(duì)二手房交易征收差額20%個(gè)稅的可能性幾乎沒(méi)有。”

      短暫的高潮后，河源的二手房交易或?qū)⒒貧w平淡。

      勿因避稅而增加交易風(fēng)險(xiǎn)

      此次二手房市場(chǎng)的震蕩也提醒市民，交易時(shí)須考慮過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)，不要為了避稅而產(chǎn)生更大的麻煩。

      據(jù)記者了解，有市民為了在二手房滿5 年的情況下過(guò)戶減免營(yíng)業(yè)稅，在完成交易后沒(méi)有立刻過(guò)戶，不料卻產(chǎn)生了新的風(fēng)險(xiǎn)。有一對(duì)夫婦將房屋售出后，買(mǎi)方約定滿5 年后到市房地產(chǎn)交易所過(guò)戶。沒(méi)想到時(shí)間一到，賣(mài)方夫婦卻已經(jīng)離婚，女方已離開(kāi)河源，聯(lián)系不上。而該對(duì)夫婦早前交易時(shí)已將房產(chǎn)證交給了買(mǎi)方，買(mǎi)方也已付了房款。該對(duì)夫婦離婚時(shí)在離婚協(xié)議上沒(méi)有注明房子歸屬男方，而按照雙方原來(lái)的約定，男女雙方一定要同時(shí)到場(chǎng)才能辦過(guò)戶手續(xù)�，F(xiàn)在聯(lián)系不上女方，就造成了買(mǎi)方已出錢(qián)、但過(guò)不了戶的窘境，帶來(lái)很大的麻煩。

      所以需要提醒市民注意的是，在交易房屋時(shí)，按規(guī)定交易資料上有詢(xún)問(wèn)書(shū)，其中的一個(gè)問(wèn)題是，領(lǐng)證時(shí)是買(mǎi)方領(lǐng)證、賣(mài)方領(lǐng)證、買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到場(chǎng)領(lǐng)證或是委托中介領(lǐng)證（有中介），這4 種情況一定要考慮清楚才決定，以避免產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

      本版組稿：蔣安春